A reforma tributária brasileira inaugurou um novo modelo de tributação sobre o consumo, substituindo gradualmente diversos tributos pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Embora grande parte das discussões tenha se concentrado nas empresas, as alterações também alcançam pessoas físicas que exploram atividades econômicas de forma habitual, inclusive aquelas que recebem rendimentos provenientes da locação de imóveis. Nesse contexto, proprietários que antes apenas se preocupavam com o recolhimento do Imposto de Renda precisarão acompanhar novas obrigações e verificar se sua atividade poderá ser enquadrada como contribuinte dos tributos sobre o consumo.
Pelas novas regras, a locação de imóveis por pessoa física poderá ser considerada atividade econômica tributável quando preenchidos determinados requisitos previstos na legislação complementar, especialmente relacionados à habitualidade da exploração da atividade e ao volume de receita anual obtida com os aluguéis. Assim, quem possui apenas um imóvel alugado, de forma eventual, tende a permanecer fora da incidência da CBS e do IBS. Entretanto, proprietários que administram diversos imóveis ou auferem receitas expressivas com locações deverão analisar cuidadosamente seu enquadramento, pois poderão ser obrigados a recolher esses novos tributos, além de cumprir obrigações acessórias perante a administração tributária.
Outro aspecto relevante diz respeito à forma de recebimento dos aluguéis. Embora continue sendo possível receber os valores diretamente em conta bancária da pessoa física, cresce a necessidade de manter documentação organizada, contratos formalizados e registros financeiros compatíveis com os valores efetivamente recebidos. A integração eletrônica entre instituições financeiras, administrações tributárias e sistemas de emissão de documentos fiscais amplia significativamente a capacidade de fiscalização do Fisco, tornando ainda mais importante a transparência das operações. A informalidade, que anteriormente poderia passar despercebida, tende a representar um risco muito maior no novo ambiente tributário.
A reforma também exige uma mudança de postura dos proprietários na gestão patrimonial. Em determinadas situações, poderá ser economicamente mais vantajoso avaliar a constituição de uma pessoa jurídica para administrar os imóveis, especialmente quando houver elevado número de locações ou receitas expressivas. Essa decisão, contudo, não deve ser tomada apenas sob a perspectiva tributária, mas também considerando aspectos sucessórios, patrimoniais, contábeis e de governança. Cada caso demanda uma análise individualizada para identificar o modelo mais eficiente e juridicamente seguro.
Diante desse cenário, a principal recomendação é que os proprietários acompanhem atentamente a regulamentação da reforma tributária e revisem sua estrutura de recebimento dos aluguéis. A adaptação antecipada permitirá reduzir riscos fiscais, evitar autuações e garantir maior previsibilidade financeira. Mais do que representar uma simples alteração na forma de arrecadação, a reforma tributária inaugura uma nova lógica de controle e fiscalização das atividades econômicas, exigindo planejamento e conformidade daqueles que utilizam a locação de imóveis como fonte de renda.
Mayana Vitória de Souza Alves é advogada, com atuação nas áreas de Direito Tributário, governança, compliance e direito aplicado aos setores público e empresarial.
